还要卖地百亿 阳光100艰难转型

发布时间: 2019-08-07 08:42:57 来源: 界面 栏目: 财经新闻 点击: 323

原标题:还要卖地百亿,阳光100艰难转型来源:界面新闻阳光100董事长易小迪。图片来源:东方IC记者|吴波决心卖掉一部分...

原标题:还要卖地百亿,阳光100艰难转型 来源:界面新闻

阳光100董事长易小迪。图片来源:东方IC

记者 | 吴波

决心卖掉一部分资产后,易小迪转型的意志更加决绝。

8月4日晚,阳光100又将位于东莞的一宗产业用地卖给深圳市诚进控股集团有限公司,总代价为5.13亿元。今年以来,阳光100已经完成几个项目出售,将位于重庆的项目卖给了融创,广东清远的项目卖给佳兆业,套现约60亿元。

“还要卖地100亿。”易小迪在公司内部提出要求,也在外向媒体公布。

今年阳光100中期会议上,作为创始人的易小迪在内部总结,始于2014年的转型并不那么顺遂,有收获也有阵痛。这源于阳光100总想同时抓住“两只兔子”,既不愿意彻底放弃10万亿以上的住宅赛道,又想提前布局2万亿非住宅市场。

转型5年,易小迪终于厘清一个类哲学命题。他在内部提出要求时说,“不做什么有时候比决定做什么更好”。花了5年时间,易小迪决定放下包袱舍弃住宅红利,坚定离开房地产主流住宅市场。去住宅化的标志,就是卖地腾挪现金而后投入新的产品之中。

阳光100对界面新闻表示,东莞产业地块与阳光100主力产品线的规划并不吻合,因此选择退出开发。出售项目给融创和佳兆业,阳光100副董事长范小冲给出的逻辑是,“擅长的事留给擅长的人来做”。

与融创的交易中,阳光100选择的策略是合作开发,保留了项目30%股权。与佳兆业交易中,阳光100将其中非住宅部分阿尔勒小镇打造好,选择持有,再将未开发的住宅项目溢价出售。

“住宅项目我们是出售的,因为现在出售划算,你可以从价格来看。第二有可能比我们自己做还赚的更多,现在卖两个项目应该比五年后我们做完,效益更好。”范小冲说。未来,他们还会继续出售一些住宅项目,但不会全部卖,也不会甩卖。

阳光100想扭转外界对其”卖地求生“的印象,阳光100一位高管解释说,卖地并非说明公司陷入资金链风波,是一个没有明天的公司。反而这正是阳光100坚定转型的表现,一方面可以快速回笼资金、降低负债,另一方面有利于轻装上阵,集中精力换赛道。

土储变现为其现阶段发展换回了现金流,从而降低负债率,这是资本市场喜闻乐见的,但目前还未买账。

阳光100一再强调,上述三笔交易是其2019年持续优化土储结构行动的一部分。截至2018年年底,阳光100拥有土地储备总建筑面积约1502万平方米,土地储备按平均售价计算,货值达到近2000亿,没拿证的货值还有1000多亿元。这些项目分布于清远、温州、重庆、环京区域,以及成都、武汉、长沙、济南、沈阳等省会城市。

2000亿货值土储,根据克而瑞的数据,在目前百强房企公司中排在60位左右。拥有一定数量的早期囤积的低价土地,让其成为隐形的地主。”随意出售几宗地,就可以极大改善负债结构“,阳光100的高管说,”我们并不慌。“

最近几年,阳光100净负债率逐步攀升,由2017年的231.6%增长至2018年的261.6%。截至2018年年末,阳光100的负债总额为518.44亿元,其中,短期负债为104.20亿元,总有息负债接近300亿。随着项目逐步出售回笼资金,阳光100今年的净负债率得以降低。

但负债改善并未拉升阳光100的股价。今年1月,阳光100股价断崖式闪崩,最大跌幅高达79.19%。随后,阳光100管理层开始对公司股票进行回购,但提振股价效果也不明显。截至8月6日午间,阳光100总市值为35.35亿元,市净率仍然处于行业水平的低位,为0.39。

易小迪在当时召开的投资人电话会中曾表示,公司股价被低估,早晚会回到正常轨道。也许阳光100今年以来的资产腾挪,换回公司更为健康的财务,在数字上有所体现后,资本市场后续会有所回应,使其股价得到一定程度的回归。

20多年前,万通六君子在海南淘金,易小迪赚得人生第一桶金。随着万通六君子时代逐渐远去,易小迪凭借人生第一桶金,创办阳光100。这些年里,经历海南房地产泡沫后沉淀下来的谨慎以及易小迪骨子里本身佛性,阳光100不疾不徐走过27年,但也曾屡次踏错。

这家公司错过房地产时代的黄金时期,未能在住宅赛道驰骋跻身头部房企。如今的阳光100,销售额始终徘徊在100亿左右,2018年为约120亿。

27年发展历程中,当后来崛起碧桂园在销售规模上,相当于70个阳光100时,易小迪不无遗憾。与遗憾相伴而生的庆幸,易小迪最近这些年一直坚信,“住宅行业已经结束了高利润时代,非住宅市场才是未来的机会。”

这样的危机感,王健林也曾对外深刻坦露过。万达也身体力行,从单一住宅业务逐步形成地产、商管、金融、文化等多元化企业。再回过头来看,万达也错过住宅主流市场向上发展的几年,但也提前抓住了一些高端产业发展的机会。

选择总是厚此薄彼的。阳光100的收获在于,早期获取的大量低价土储以及在商业地产领域积累的一些经验。

阳光100希望将卖地套现而来的资金,用于发展喜马拉雅服务公寓、街区综合体、阿尔勒复合型社区三大产品线。

截至目前,阳光100形成“1+3”品牌战略,“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶级目标客群,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

“现在越来越多的地方希望我们开发这样的项目,更看重的根本不是你盖房子,卖房子的能力,更关注的就是你有没有办法运营起来,你有没有办法把他变成这个城市的文化客厅,成为这个新的城市的名片,这是政府所关注的。”阳光100的一位高管说,商业运营能力已经成为阳光100获取项目核心优势之一。阳光100也具备在这个相对住宅而言更窄赛道上寻找到更多机会。

而租售结合的商业模式,也是阳光100自认能在非住宅市场分一杯羹的方式。

租售结合的模式是指开发商将项目的一部分出售,以收回投资成本,同时一部分进行出租与经营管理,以赚取运营的利润。实际上,这种少量持有、主导运营的模式,让阳光100能够依靠销售回款来反哺,从而实现自身的持续发展。

目前,在阳光100开发的文化商业街区中70%出售,30%自持,但都统一运营,而喜马拉雅共享式公寓主要大部分是以出售为主。

喜马拉雅是阳光100在2018年打造的共享式服务公寓品牌,这个阳光100逢人必谈的现阶段主力产品,2018年全年实现合约销售17.11亿元,占阳光100年度总销售的约六分之一。但这还不够,阳光100希望能在未来快速复制喜马拉雅,进入更多目标城市,培养其发展为阳光100未来最大的增长点。

与商业街的“不做回租,承诺人流”不同,喜马拉雅还结合售后统一管理的模式,对散售的项目进行集中管理。

阳光100计划,后续将围绕三大产品线,继续在环京、长三角、各大中心城市及周边区域寻觅机会,加速推进商业模式由开发利润向服务升值的转型。

将主力产品聚焦于非住宅产品,并不代表阳光100要完全放弃住宅。阳光100在获取项目时,自带的住宅业务仍然可以为获得现金流。易小迪对媒体表示:”我们一直是围绕着自己的主力产品来做住宅,持续把我们商业街的模式、非住宅的经验做到郊区大盘里面去。“

今年5月初,阳光100加仓环京区域,通过招拍挂新获得河北兴隆县高铁新城一幅综合用途地块使用权。转型中面临的土地腾挪,正在成为现阶段阳光100不得不做的新命题。

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